Construção de hotéis e a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo

22 setembro 2010

Construção de hotéis e a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo

Oscar Ferreira*

Parece estar longe, mas a Copa do Mundo de 2014 já movimenta o mercado de empreendimentos por todo o país. Belo Horizonte tem se destacado como sede de grandes eventos, principalmente os de turismo de negócios. Para receber bem os turistas e eventos de grande porte, a capital mineira precisa passar por transformações estruturais, a fim de tornar os espaços culturais e de hospedagem mais atrativos. Para isso, é preciso que a infraestrutura acompanhe esse crescimento e se expanda de forma organizada e eficiente.

Um dos grandes gargalos que vêm preocupando o setor turístico é a falta de grandes e luxuosos hotéis na capital. Nesse cenário, surgem alguns questionamentos como: será que dá tempo de resolver esse problema em quatro anos? Investimento em hotéis de alto luxo é seguro? Existe público para esse tipo de empreendimento?

Com a nova lei de Uso e Ocupação do Solo, os projetos já iniciados terão que passar por reestruturações para se adequarem às novas exigências e manterem seu potencial de venda. Dentre as principais mudanças da lei está a alteração do coeficiente de construção para edifícios comerciais que, anteriormente variava de 1 a 3, e foi ampliado para 5. Essa alteração faz com que “teoricamente” haja mais espaço para as construções. Digo “teoricamente” porque a taxa de ocupação máxima passou a ser 80%, inclusive para garagens, e outras alterações na lei acabam afetando esse novo coeficiente, pois áreas de halls, escadas, áreas técnicas e varandas, que antigamente não eram computadas, agora serão contadas na área total. Ainda não está disponibilizado, mas, os empreendimentos poderão superar o coeficiente 5 desde que obtenham, através de uma operação urbana, uma outorga concedida pela prefeitura. Esse acréscimo poderá afetar diretamente o custo do empreendimento, pois os terrenos próprios para hotéis já estão com os seus preços majorados, podendo até, por esta razão, inviabilizar o investimento.
Além disso, há uma carência de terrenos disponíveis em regiões de fácil acesso, como Savassi, Funcionários e Lourdes, que também são afetadas pela nova lei, com redução de aproximadamente 50% em seu potencial construtivo. Uma boa solução seria optar por áreas localizadas em vias arteriais ou de ligações regionais. Vale lembrar que os parâmetros urbanísticos permanecem os mesmos originais do zoneamento da região que se procura. Porém, uma boa pesquisa aponta com mais precisão se há ou não uma vocação hoteleira.
Apesar de a nova lei possibilitar mais flexibilidade para as construções de hotéis, principalmente fora da área interna da Av. do Contorno, o que é muito bom para a cidade, é preciso um criterioso estudo de mercado para avaliar a real necessidade e atratividade dos empreendimentos pretendidos. As construtoras e empreendedores devem conter a “euforia” e avaliar de forma precisa quais as reais necessidades e locais que suportam esses investimentos, além da sua capacidade de crescimento. Essa atratividade irá variar de acordo com tendências de mercado que agregam fatores como: boa localização, acessibilidade, segurança e comodidade. Todos esses aspectos devem ser analisados na escolha da região para que, no futuro, não cause problemas ao empreendedor e a quem quiser hospedar-se.
*Arquiteto, diretor da Arquitetura Oscar Ferreira e diretor de Projetos do Sinduscon.